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房地产基础知识都有那些?

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编辑时间 : 2019-11-14

首先,就我国房地产管理的行政部门来看,包括房地产管理部门和土地管理部门。既然是房地产相关知识,就自然离不开土地的相关管理,按照我国相关法律规定,在土地的使用上,居民住宅的土地的使用权期限为70年,商业、旅游、娱乐的土地的使用期限为40年


工业用地、教育、科学、文化、卫生、体育、综合用地和其他用地都为50年。土地使用年限届满的,应当在期限届满前1年前申请延迟,除了因为公共利益一般应当同意续期,如果是居民住宅用地则自动续期。而申请续期的还需要重新签订土地使用权出让合同。


在建设房屋的时候,如果是划拨使用,则需要缴纳补偿费、安置费等费用,而如果是有偿使用,还需要缴纳土地使用权出让金。在取得土地使用权后,必须按照土地使用权出让合同约定的用途、期限进行房地产开发,如果超过一年未动工开发,可以征收土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。


如果超过两年没有动工,则可以无偿收回土地,但是因为不可抗力或者政府的行为或者动工的必备前期工作除外。此外,有一个特别的需要注意的地方就是,房地产转让、抵押时,其所附属的土地使用权也必须一并转让、抵押。另外,国家有两个特别的制度,房地产评估制度和房地产成交价格申报制度,前者是政府的行为,后者是买卖双方当事人的行为。


在房地产转让方面,原则上是买卖自由,但是,如果是以出让方式取得土地使用权没有支付全部土地使用权出让金并且取得土地使用权证书并且正在建设,完成开发投资总额百分之二十五以上并且形成工业用地或者其他建设用地,司法机关依法限制房地产权利的,依法收回土地使用权的


共有人未全面同意的,权属有争议的,未依法领取权属证书的或者其他法律、法规规定的情形时,则房地产不得转让。但是,如果是划拨方式取得的,在转让房地产时,需要经过有批准权的人民政府批准,然后缴纳土地使用权出让金,也可以由该人民政府按照国务院的规定将相关收益上交国家。


在买卖房地产的时候,由于房地产公司属于重资产公司,常常会出现现金流紧缺的情况,因此,商品房预售也是常见的一种现象,商品房预售必须取得建设工程规划许可证,缴纳全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书,工程建设进度已经在百分之二十五以上,并且已经确定建设进度和竣工日期


还要向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证,关于商品房预售的申请之日起相关部门在10日内答复。在商品房的购买时间上,预售商品房必须在交付使用之日起90日内办理相关土地使用权和房屋所有权转移手续,现售的话,必须是在商品房买卖合同签订之日起90日内办理相关转移手续。


房地产中的“五证”:

五证是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,简称“五证”。


其中前两个证由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发;


《建筑工程施工许可证》由工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门核发;


《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。


一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关,其实也不必记住这么多。


您购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。


因为如果开发商未取得《国有土地使用证》是拿不到《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的,未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。


开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准,就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。